Арендные отношения

Обзор дополнений арендного законодательства

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №439 были утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

Кому предоставляется отсрочка?

Отсрочка предоставляется организациям и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим предпринимательскую деятельность в наиболее пострадавших отраслях бизнеса в результате распространения Covid-19, при соблюдении трех условий:

• организация или индивидуальный предприниматель должны осуществлять деятельность в одной из наиболее пострадавшей отраслей российской экономики, в связи с распространением Covid-19. Проверка принадлежности организации к одной из пострадавших отраслей, происходит по кодам ОКВЭД (перечень пострадавших по ОКВЭД содержится в Постановлении №434 Правительства РФ от 3 апреля 2020 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»);
• договор аренды недвижимости должен быть заключен до принятия в регионе нахождения предприятия режима повышенной готовности либо режима чрезвычайной ситуации;
• недвижимое имущество должно находиться в государственной, муниципальной или частной собственности и не являться жилым помещением.

Как получить отсрочку?

Арендатор обращается к арендодателю для заключения дополнительного соглашения об отсрочке арендных платежей. Арендодатель в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году (ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 №98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».

На какой период предоставляется отсрочка?

Отсрочка предоставляется с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ (в Москве режим повышенной готовности введен 5 марта) и до 1 октября 2020 года.

Какой размер отсрочки предоставляется?

С момента введения режима повышенной готовности/режима чрезвычайно ситуации на территории субъекта РФ до отмены указанных режимов отсрочка составляет 100%. С момента отмены режимов до 1 октября 2020 года отсрочка составит 50%.

Для примера расчета отсрочки возьмем арендную в размере 100 000 рублей в месяц, территориально – г. Москва. Если режим повышенной готовности/чрезвычайной ситуации продлится до июня 2020 года, то с марта по июнь арендатору не нужно вносить платежи. С июня 2020 года по сентябрь 2020 года арендатору будет необходимо платить 50 000 рублей ежемесячно. Отсроченную сумму платежей будет необходимо погасить в период с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года.

Как погашать отсрочку?

Отсрочку можно погасить в период с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года. Она погашается следующим образом:

• поэтапно равными платежами, не чаще 1 раза в месяц;
• размер платежа не должен превышать размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Имеются ли какие-либо санкции за неуплату арендатором ежемесячных платежей?

С момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ до 1 октября 2020 года к арендаторам не принимаются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами, иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы в связи с отсрочкой, вне зависимости от наличия их в договоре.

Кроме того, арендодатель не может устанавливать дополнительные платежи арендатору, связанные с предоставлением отсрочки арендатору.

Могут ли стороны договора аренды договориться о снижении размера арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка?

Да, по соглашению сторон можно снизить размер арендной платы в отношении которой предоставляется отсрочка. Стороны также могут устанавливать любые иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению условий для арендатора, предусмотренных Требованиями Правительства.

Нужно ли арендатору платить коммунальные платежи и оплачивать расходы на содержание арендуемого имущества?

Если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, то в этой части отсрочка не предоставляется и арендатору придется платить в части коммунальных услуг/расходов на содержание арендуемого имущества, за исключением ситуации, когда арендодатель освобождается от таких расходов на территории субъекта РФ.

Будут ли какие-то преференции арендодателям за предоставление отсрочки арендатору?

Юридическим лица и индивидуальным предприниматели, предоставившие отсрочку арендаторам по уплате арендных платежей, будут предоставлены меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.

Арендные каникулы

Статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" установлено, что по договорам аренды, заключенным до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности, в течение 30 дней со дня обращения арендатора, арендодатель обязан предусмотреть отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренную в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. На текущий момент соответствующее постановление Правительства РФ отсутствует.

Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества может быть изменен по соглашению сторон. Вместе с тем, стороны договора и так могут в любой момент его изменять, так что не совсем ясно, зачем было введено данное положение Закона.

Арендаторы вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Однако Закон не содержит критерии позволяющие определить насколько должна быть снижена арендная плата.

Можно сделать вывод, что если арендатор и арендодатель не договорятся об условиях снижения, то только суд на основании внутреннего убеждения будет определять справедливый размер уменьшения.